Wer eine Immobilie mietet, muss in der Regel neben der Kaltmiete auch mit monatlich anfallenden Nebenkosten rechnen. Hierunter fallen zum Beispiel Heizkosten, Kosten für eineN HausmeisterIn oder Reinigungs- und Gartenarbeiten, Kosten für Haftpflicht- oder Gebäudeversicherungen und viele andere mehr. In der Regel bekommen MieterInnen jährlich eine sog. Nebenkostenabrechnung, in der die Gesamtkosten des vergangenen Jahres aufgelistet sind. Eine Rechtsprechungsänderung des BGH zur Nebenkostenabrechnung ermöglicht nun VermieterInnen Nebenkostenabrechnungen zu vereinfachen und weniger nachvollziehbar zu machen. Diese Lücke im Mietrecht muss von der Politik jedoch behoben werden.
Oft fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen:
Da sich die Nebenkosten bei einem Mietverhältnis hauptsächlich aus variablen Kosten zusammensetzen, fallen Jahr zu Jahr immer wieder unterschiedliche Kosten an. Je nachdem wie hoch die für den/die VermieterIn angefallenen Betriebskosten der jeweiligen Immobilie sind, kann dieseR vom/von der MieterIn eine Nachzahlung geltend machen oder der/die MieterIn eine Rückzahlung vom/von der VermieterIn fordern. Jedoch ist laut dem Mieterbund durchschnittlich jede zweite Nebenkostenabrechnung mit Fehlern behaftet. Daher ist es aus finanzieller Sicht der MieterInnen empfehlenswert die Nebenkostenabrechnung auf Richtigkeit zu prüfen. Dies wird MieterInnen durch die Rechtsprechungsänderung des BGH zur Nebenkostenabrechnung (BGH 20.1.2016, VIII ZR 93/15) deutlich erschwert.
Rechtsprechungsänderung des BGH zur Nebenkostenabrechnung:
Der BGH hat seine Rechtsprechung bezüglich der Abrechnung der Betriebskosten geändert und VermieterInnen die Abrechnung der anfallenden Mietnebenkosten deutlich erleichtert. Zur Erfüllung der Mindestanforderungen einer Nebenkostenabrechnung, soll es zukünftig reichen, wenn der/die VermieterIn die Gesamtkosten der jeweiligen Kostenart in der Rechnung vermerkt, die dann anschließend auf die MieterInnen der entsprechenden Abrechnungseinheit umlegt. Somit müssen Teilschritte zur Berechnung der Gesamtkosten nicht ausgeführt werden. Der BGH begründet sein Urteil wie folgt (vgl. BGH 20.1.2016, VIII ZR 93/15):
Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten gemäß § 556 Abs. 1, 3 Satz 1, § 259 BGB auf Zahlung restlicher Nebenkosten in Höhe von 898,13 € für das Jahr 2011 nicht verneint werden. Der Senat hält an seiner bisherigen Rechtsprechung (vgl. insbesondere Senatsurteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10) nicht fest, wonach die Angabe lediglich „bereinigter“ Gesamtkosten die Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen zur Folge hat. Er entscheidet nunmehr, dass es zur Erfüllung der Mindestanforderungen einer Nebenkostenabrechnung, durch die die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gewahrt wird, genügt, wenn als „Gesamtkosten“ bei der jeweiligen Betriebskostenart die Summe der Kosten angegeben ist, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit (in der Regel: Gebäude) umlegt.
Jedoch hatte der BGH in zahlreichen anderen Urteilen anders entschieden (z.B. Senatsurteile vom 14.2.2007, Az.: VIII ZR 1/06; BGH, Urteile v. 6.5.2015 – VIII ZR 194/14; BGH, Urteil v. 9.10.2013 – VIII ZR 22/13). Die Rechtsprechung des BGH der letzten Jahre besagte, dass eine Betriebskostenabrechnung nur dann formell ordnungsgemäß ist, wenn sie den Anforderungen des § 259 I BGB entspricht. Dies bedeutete, dass jede Betriebskostenabrechnung, die keine geordnete Zusammenstellung von Einnahmen und Ausgaben beinhaltet für formell nicht ordnungsgemäß erklärt worden ist.
In einem Rechtsstreit über die Betriebskostenabrechnung einer Vermieterin entscheidet der BGH, dass formell ordnungsgemäße Betriebsabrechnungen voraussetzen, dass entsprechende Mindestangaben in der Rechnung beinhaltet sein müssen. Die Zurückweisung der Revision der Klägerin in diesem Rechtsstreit wird wie folgt begründet(vgl. Senatsurteile vom 14.2.2007, Az.: VIII ZR 1/06):
Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGHZ 113, 188, 194). Die Abrechungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; lediglich inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (Senatsurteil vom 17. November 2004 – VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219 = WuM 2005, 61, unter II 1 a, m.w.Nachw.). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Diesen Anforderungen wird die Abrechnung der Klägerin im Hinblick auf die Zusammenstellung der Gesamt- kosten nicht in vollem Umfang gerecht.
Die Kehrtwende in der Rechtsprechung des BGH zu diesem Thema, zeigt dass das Mietrecht noch zahlreiche Lücken aufweist und zu viel Interpretationsfreiheit ermöglicht, was schließlich negative Auswirkungen auf die Rechte der MieterInnen in Deutschland führen kann.
Transparente und nachvollziehbare Nebenkostenabrechnungen:
In Anbetracht der Tatsache, dass ca. die Hälfte der deutschen Bevölkerung in gemieteten Immobilien wohnt, halten wir ein gerecht und fair gestaltetes Mietrecht für erstrebenswert. Die vollständige Nachvollziehbarkeit der Nebenkostenabrechnung hat für MieterInnen aus finanzieller Sicht eine große Bedeutung. Denn dies ist für MieterInnen der einzige Weg die ggf. geforderte Nachzahlung auf Richtigkeit zu prüfen. Hierbei hat der/die MieterIn die Möglichkeit die Rechnung auf allgemeine Rechenfehler zu prüfen oder auch seine Nebenkostenabrechnung mit anderen Bewohnern aus derselben Wohnanlage zu vergleichen. Zudem kann der/die MieterIn, soweit ihm eine Zurückzahlung zusteht, diese auf Korrektheit prüfen bzw. prüfen lassen.
Durch die neuste Rechtsprechung des BGH werden Mieterinnen und Mietern die Prüfung und Nachvollziehbarkeit der Nebenkostenabrechnung deutlich erschwert.
Daher erscheint es ungerecht, auf Seiten der VermieterInnen die Abrechnung zu vereinfachen, wohingegen die MieterInnenseite nicht erleichtert wird. Daher fordern wir eine Wiederherstellung der Gerechtigkeitswaage, indem eine neue gesetzliche Regelung alle für den/die MieterIn anfallenden Nebenkosten ersichtlich macht, was zur mehr Transparenz führt. Die auf den/die MieterIn zukommenden Kosten sollen für Bürgerinnen und Bürger leicht nachvollziehbar sein, ohne dass diese durch „Überraschungsnebenkosten“ unnötigerweise zusätzlich belastet werden.